Woningsplitsing en monumenten, een zorgvuldige balans
Woningen splitsen is een effectieve manier om de woningvoorraad aan te vullen, zeker in binnensteden waar ruimte schaars is. MCK architectuur begeleidt regelmatig dit soort projecten in verschillende gemeenten. Daarbij merken we telkens weer dat naast landelijke regelgeving (zoals het BBL) ook de lokale regels van gemeenten grote invloed hebben op wat er wél en niet mogelijk is.
Zo hanteert de gemeente Delft specifieke voorwaarden voor woningsplitsing en woningvorming.
Een woning mag daar alleen worden gesplitst als het gebruiksoppervlak volgens NEN-meting minimaal 180 m² bedraagt. Er geldt een uitzondering voor woningen boven winkels of horeca. De nieuwe woningen moeten minimaal 40 m² groot zijn en beschikken over ten minste één aparte slaapkamer.
Daarnaast toetst de gemeente of de splitsing geen overlast veroorzaakt via een leefbaarheidstoets, en moet worden aangetoond dat de nieuwe woningen voldoen aan de nieuwbouweisen voor luchtgeluidsisolatie.
Splitsen binnen monumentale grenzen
Begin 2024 kreeg MCK de opdracht om een plan te maken voor de splitsing van een woning aan de Koornmarkt 68A in Delft, gelegen boven een hotel. Het pand is onderdeel van een gemeentelijk monument met een traditionele 19e-eeuwse opbouw: dragende metselwerkwanden, houten vloeren en plafonds met stuc-op-riet.
De woning bevat bovendien nog originele details zoals deuren, kozijnen met neuten, plinten en plafondornamenten onderdelen die behouden moesten blijven.
Ons ontwerp voorziet in twee ruime appartementen van 70 m² en 90 m², beide met een aparte slaapkamer. Daarmee wordt voldaan aan de BBL-voorschriften én grotendeels aan de gemeentelijke voorwaarden. De grootste uitdaging zat niet in de indeling, maar in de geluidsisolatie.
De uitdaging van geluid en behoud
Volgens het BBL geldt bij verbouw dat de geluidsisolatie na de werkzaamheden niet slechter mag zijn dan voorheen: het zogenaamde rechtens verkregen niveau.
De gemeente Delft stelt echter zwaardere eisen en verlangt dat bij woningsplitsing wordt voldaan aan de nieuwbouweisen voor luchtgeluidsisolatie. Dat maakt het extra complex bij monumenten.
Samen met bouwfysisch adviseur Mobius Consult onderzochten we twee uitvoerbare opties:
- Een Lewis zwaluwstaartvloer met cementdekvloer – technisch effectief, maar te zwaar voor de bestaande houten balklagen.
- Een zwevende dekvloer met verend plafond – lichter en beter uitvoerbaar, maar ingrijpend voor monumentale plafonds en bovendien afhankelijk van medewerking van de eigenaar van het hotel eronder.
Omdat beide opties hun beperkingen hadden, is in overleg met afdeling Erfgoed, beleidsmedewerkers en de gemeente gezocht naar een haalbare middenweg.
Een maatwerkoplossing met voorbeeldwaarde
Uiteindelijk werd gekozen voor een oplossing waarbij alleen aan de bovenzijde van de vloeren aanpassingen zijn gedaan.
Neuten zijn verwijderd en hoger teruggeplaatst, paneeldeuren zijn ingekort zonder hun verhoudingen aan te tasten, en één woningscheidende wand is beperkt verdikt (maximaal 55 mm) om het plafondornament intact te houden.
Hoewel de geluidsisolatie hiermee net niet voldeed aan de nieuwbouweisen, oordeelden Burgemeester en Wethouders van Delft dat er zeer zorgvuldig was gekeken naar de balans tussen technische verbetering en behoud van monumentale waarden. Op basis daarvan werd een uitzondering op het beleid toegestaan.
Leren van het geleverde maatwerk & advies
De gemeentelijke beleidsregels maken woningsplitsing van monumenten complex. Zeker wanneer het interieur monumentale waarden bevat. Een extra uitdaging is dat de onderliggende of aangrenzende ruimten vaak eigendom zijn van andere partijen, wat samenwerking onmisbaar maakt. Tijdens het proces rond Koornmarkt 68A heeft de gemeente Delft onderzocht of de beleidsregels moesten worden aangepast. De conclusie: elk monument vraagt om een individuele benadering.
Voorbeeld hoe monumenten verantwoord gesplitst kunnen worden
De aanpak van MCK bij dit project wordt gezien als voorbeeld voor hoe monumentale woningen verantwoord gesplitst kunnen worden: met respect voor erfgoed, realistisch binnen de technische grenzen, en met oog voor de maatschappelijke opgave om meer woningen te creëren.
— Marc, MCK architectuur
